תהליך הפשרת קרקע חקלאית

הפשרת קרקע חקלאית היא תהליך אשר מטרתו לשנות הייעוד של הקרקע מכזו המיועדת לצרכים חקלאיים בלבד, לקרקע המיועדת לבניית מבני מגורים או מסחר.

מה זה בעצם תהליך הפשרת קרקע חקלאית?

בסיום תהליך ההפשרה, אותה קרקע שניתן היה רק לגדל עליה ירקות, לפתע ניתן לבנות עליה בניינים, דבר שהעלה את ערכה בין לילה במאות אחוזים, ואת בעליה למאושר מאוד. נפרט כיצד בנוי מערך התכנון בישראל בכדי שנוכל להבין את השלכותיו על הפשרת קרקע חקלאית:

תמ”א 35

בראש פירמידת מערכך התכנון בישראל עומדת הוועדה הארצית לתכנון ובנייה האחראית על תמ”א 35 (תכנית מתאר ארצית 35), בה כלולים נושאים שונים במסגרת תכנון מבנה המדינה, כגון סלילת כבישים, בניית אזורי מגורים, אזורי תעשייה ועוד. אחת המטרות של תמ”א 35 היא שימור מרקמים חקלאיים אל מול המרקמים העירוניים על מנת לשמור על שטחים פתוחים ולמנוע רצף עירוני במקשה אחת. לוועדה זו כפופות הוועדות המחוזיות לתכנון ובנייה הניזונות מהתוכן של הוועדה הארצית, כאשר לכל וועדה מחוזית כפופות מספר וועדות מקומיות לתכנון ובנייה. הוועדה המקומית בעצם מנפיקה את תכניות הבנייה המפורטות ביותר בהתאם להנחיות הוועדה המחוזית.

תהליך הפשרת קרקע חקלאית

תהליך הפשרת קרקע חקלאית מתחיל בהגשת תכניות מתאר על הקרקע המציגות את המבנים המתוכננים להיבנות עליה, כגון בנייני מגורים (בניה רוויה), בנייה צמודת קרקע, מבנים קהילתיים, כבישים ועוד. בתחילת שלב ההפשרה סטטוס הקרקע הינו עדיין חקלאי ולכן המחיר עליו נשלם על הקרקע הינו נמוך מאוד. תכניות המתאר מוגשות על ידי העירייה, היזם או כל גוף אחר לוועדות השונות הדנות בהן, החל מהוועדה הארצית ועד לוועדה המקומית, כאשר סוף התהליך הוא אישור התוכנית. ברגע שהתכנית אושרה, אותה קרקע שהיתה חקלאית, כעת ניתן לבנות עליה ולכן ערכה זינק במאות אחוזים.

מה קורה לאחר הפשרת קרקע חקלאית

לאחר אישור התכנית מגיע שלב האיחוד והחלוקה מחדש של הקרקע, המבטיח כי כל בעלי הקרקע יקבלו את אותו שווי כספי ביחס לנתח הקרקע שרכשו. בנוסף למבני מגורים ותעשייה, על חלק מהקרקע שהופשרה נבנים מוסדות קהילתיים, כבישים וכדומה המשרתים את כלל הציבור. תהליך זה נקרא הפקעה, כאשר בדרך כלל מופקע 40% מהקרקע לטובת הציבור. אין צורך להיבהל מנתון זה כיוון שגם לאחר שלב ההפקעה נותרת בידנו קרקע השווה סכום עתק ביחס להשקעתנו הראשונית.
בית על קרקע חקלאית לאחר הפשרה זה כבר לא חלום. מדריך הנדל"ן

אפשרויות הרווח בקרקע מופשרת לבנייה

בסיום תהליך ההפשרה, עומדות בפנינו מספר אפשרויות:

• מכירת הקרקע
  מכירת הקרקע המופשרת שברשותנו לאנשים פרטיים או קבלנים ולהישאר עם רווח נאה ביותר.
• בניית בית צמוד קרקע
  נוכל כמובן לבנות בית, במידה ותכנית המתאר מאפשרת בנייה צמודת קרקע.
• ביצוע הסכם קומבינציה
  במידה והתוכנית מאפשרת בנייה רוויה (בניית בנייני מגורים), ישנה אפשרות לבצע הסכם קומבינציה עם קבלן, במסגרתו ניתן להעביר לקבלן את השטח המופשר או חלקו, ולבל בתמורה דירה אחת או יותר בבניין שיבנה על הקרקע. בדרך כלל יחס החלוקה בין הקבלן לבעל הקרקע הוא 40%-60%, כלומר בעל השטח מקבל 40% (!!) מהדירות בבניין והקבלן את היתרה.

איך מאתרים קרקע לפני הפשרה?

כפי שניתן להבין, האפשרות לרווח טמונה ביכולת שלנו לאתר קרקע חקלאית זמן קצר לפני הפשרה, וכאשר זו תופשר לממש באחת מהאפשרויות שפירטנו לעיל. איתור קרקע חקלאית איכותית לפני הפשרה הוא תהליך מורכב, שכן קרקע כזו צריכה לענות על פרמטרים רבים: מיקום אטרקטיבי, מחיר זול, צפי הפשרה קרוב ועוד. איתור קרקע חקלאית איכותית מתחיל בשיטוט סיזיפי במפות ארץ ישראל ובבדיקה פרטנית של קרקעות רבות. לאנשים שלא באים מהתחום תהליך זה יכול לקחת זמן רב והשקעת אנרגיה רבה ויקרה. צוות מדריך הנדל"ן חסך לכם את מרבית הדרך ואיתר את החברות אשר כבר עשו עבודת שטח וריכזו את הקרקעות העונות על כל הפרמטרים הללו.

מה צריך לעשות ולמה זה טוב לי?

• מחיר קרקע חקלאית מזנק במאות אחוזים לאחר הפשרתה לבנייה, והיא מתאימה כאפיק השקעה מצוין.
• ערך קרקע חקלאית עולה בהתמדה לאורך השנים והיא נכס מניב ככל נכס נדלן אחר.
• על מנת לקבל מידע אודות קרקעות לפני הפשרה, הזינו את פרטיכם בתיבה מופיעה כאן והחברות בעלות הקרקעות האטרקטיביות ביותר ייצרו אתכם קשר עם כל הנתונים, ללא כל התחייבות מצדכם.
• באמצעות השירות שמציע אתר מדריך הנדל"ן, אלפי משקיעים רכשו קרקעות חקלאיות והשיגו תשואה אדירה על כספם.