מסלולי משכנתא

צוות המומחים של מדריך הנדל"ן הכין עבורכם מדריך משכנתא מפורט ועדכני על מנת לסייע לכם לקבל את ההחלטות הטובות ביותר בנוגע למשכנתא שלכם.

מהם מסלולי משכנתא וכיצד בוחרים את השילוב הנכון?

הנושא החשוב ביותר בעת לקיחת משכנתא הוא בחירת מסלולי משכנתא, כלומר בניית תמהיל למשכנתא שלכם. ישנן אפשרויות רבות של מסלולי משכנתא לצורך רכישת דירה, ביניהם מסלולים נפוצים יותר ונפוצים פחות, בהתאם לגובה הריבית הנהוגה במשק.

מסלולי משכנתא – ההבדלים בין המסלולים השונים

רגע לפני שנפרט על מסלולי משכנתא נפוצים, חשוב שנבין מהם ההבדלים העיקריים בין האפשרויות השונות. בתקופה של ריבית נמוכה, ישנם בעצם שלושה הבדלים מהותיים בין המסלולים והם:

• סוג הריבית בה נלקחת המשכנתא – ריבית קבועה, ריבית פריים, ריבית משתנה, ריבית לייבור ועוד.
• סוג ובסיס ההצמדה אליה מוצמדת המשכנתא – דולר, אירו, מדד המחירים לצרכן או משכנתא לא צמודה.
• מסלול הפירעון של המשכנתא – תשלומים חודשיים קבועים, פירעון שוטף או החזר חודשי יורד.

נביא כאן סקירה אודות מסלולי משכנתא מומלצים, כאשר בכל מסלול ניתן להבין מהי רמת הסיכון, כיצד מחושבת ריבית המשכנתא, מהי תקופת הפירעון ועוד.
בחירת מסלולי משכנתא בצורה נכונה היא ערובה למשכנתא זולה. מדריך הנדל"ן
משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד

במסלול זה המשכנתא צמודה למדד המחירים לצרכן ובריבית קבועה וידועה מראש שאינה משתנה לכל אורך חיי המשכנתא. מסלול זה מתאים במיוחד לתקופה בה הריבית במשק הישראלי נמוכה, כפי שקיים היום. באמצעות מסלול בריבית קבועה ניתן להרוויח את תחושת היציבות והביטחון הנובעים בעיקר מכך שהתשלומים החודשיים קבועים, בתוספת הפרשי הצמדה. רמת הסיכון הטמונה במסלול זה נחשבת לבינונית, כאשר בנוסף ניתן לפרוע את ההלוואה כל מספר שנים, ללא קנסות, בהתאם לנקודות יציאה המוגדרות מול הבנק בהסכם המשכנתא. יתרון נוסף הוא שגם אם החלטתם לפרוע את המשכנתא שלא בנקודת היציאה, אמנם יהיה עליכם לשלם קנס, אך לרוב לא מדובר בקנס גבוה.

משכנתא בריבית משתנה צמודה למדד

מסלול זה הינו משכנתא בריבית משתנה כל שנתיים, חמש שנים או בתדירות אחרת כפי המוגדר בהסכם מול הבנק. המשכנתא צמודה למדד המחירים לצרכן וניתן לפרוע אותה בנקודות יציאה הקבועות מראש וללא קנסות. כמו כן ניתן לפרוע או למחזר את ההלוואה לפני נקודות הזמן המופיעות בהסכם תמורת תשלום קנס סמלי.
בחירת מסלולי משכנתא

משכנתא בריבית פריים לא צמודה למדד

המשכנתא במסלול זה אינה צמודה למדד המחירים לצרכן או לכל מדד אחר, ולכן יתרת הקרן במשכנתא אינה משתנה לאורך תקופת ההחזר ורק פוחתת עם הזמן. המסלול מתאים לאלה החוששים מאינפלציה גבוהה, אולם יחד עם זאת המסלול טומן בחובו סיכון גבוה כיוון שהוא תלוי בריבית הפריים, ואם זו מזנקת, כך גם התשלומים החודשיים מזנקים בהתאמה. היתרון הגדול במסלול ריבית הפריים הוא שניתן לפרוע את ההלוואה בכל עת וללא עמלת פירעון מוקדם, ולכן מסלול זה מתאים במיוחד לתקופה בה ריבית המשק נמוכה יחסית.

משכנתא בריבית קבועה לא צמודה

מסלול זה מעניק תחושה של שקט כלכלי וביטחון הנובעים מכך שגובה ההחזרים החודשיים ידועים מראש. רמת הסיכון הטמונה במסלול זה היא בינונית כיוון שההחזרים החודשיים קבועים ואינם מושפעים משינויים בריבית הנהוגה במשק או משינויים באינפלציה, אולם יחד עם זאת הריבית המאפיינת מסלול זה הינה גבוהה יחסית ומהווה חיסרון ניכר בהשוואה לשאר המסלולים. כמו כן, יש לשלם קנס גבוה במידה ותהיו מעוניינים לפרוע את המשכנתא לפני תום התקופה.

מסלולי משכנתא צמודים למטבע חוץ

מסלולי משכנתא הצמודים למטבע חוץ כגון דולר, אירו או ין, אינם צמודים למדד וניתן לפרוע אותם בכל עת. הריבית משתנה בהתאם למסלול הנבחר לפי מרווחי זמן הנקבעים בהסכם מול הבנק. דא עקא, למסלול זה חיסרון משמעותי כיוון שהוא תלוי בגובה שער החליפין, ואם זה מזנק מעלה, ההחזרים החודשיים מזנקים בהתאם. לדוגמא, אם לקחתם משכנתא צמודה לדולר ושער הדולר עלה ב- 5%, המשמעות היא שהמשכנתא שלכם התייקרה בהתאמה.

אז איך בוחרים את המסלול הנכון?

במאמר זה הבאנו רשימה חלקית של מסלולי משכנתא שמציעים הבנקים. כל מסלול יש מאופיין במרכיבים הייחודיים שלו, הנובעים מרמת הסיכון וגובה הריבית הנקבעת באופן שונה מבנק אחד למשנהו. על מנת לתכנן נכון את תמהיל המסלולים ממנו תהיה בנויה המשכנתא שלכם, יש לפעול על לפי תכנון פיננסי חכם המשלב מסלולים המתאימים לסביבת ריבית נמוכה הנהוגה במשק. כמו כן כדאי לשלב לפחות שלושה מסלולים על מנת לפזר סיכונים ככל הניתן, כאשר יחד עם זאת לאפשר לנוטל המשכנתא לפרוע את ההלוואות במסלולים השונים ללא קנסות פירעון גבוהים. בנוסף, על המסלולים להתאים ליכולת ההחזר החודשי שלכם בכדי שתוכלו “לחיות בשלום” לצד המשכנתא הפרושה לאורך עשרות שנים.
לשאלות ופרטים נוספים תוכלו להשאיר כאן את פרטיכם ומומחה משכנתאות יחזור אליכם עם כל התשובות, כולל הצעה אטרקטיבית לייעוץ עבור בניית משכנתא אופטימלית בהתאמה אישית. כל זאת כמובן ללא כל עלות או התחייבות מצדכם.