משכנתא אופטימלית

משכנתא אופטימלית היא בראש ובראשונה הלוואה, אולם זו הלוואה שונה מכל הלוואה אחרת שאנחנו מכירים. אבל קודם נבין מהי משכנתא.

מהי משכנתא אופטימלית?

משכנתא זו הדרך היחידה של בנק להלוות לכם סכומי כסף גדולים בתמורה להסכמתכם לכך שדירתכם תהיה ערובה לפירעון ההלוואה. משמעות העירבון הינה שבמידה וחלילה לא תוכלו לעמוד בתשלומי המשכנתא החודשיים כפי שהתחייבתם לבנק, בכוחו החוקי של הבנק לפנות אתכם מדירתכם, למכור אותה ולפרוע את חובכם. מנגנון זה הוא בעצם הסיבה לכך שהריביות על משכנתא הן נמוכות מאוד. ריבית מבטאת בעצם את הסיכון הטמון בהלוואה, ונכס נדלן הינו בעל רמת הסיכון הנמוכה ביותר הקיימת כיום במשק, מכיוון שתמיד אפשר לממשו, כלומר למכור אותו ולקבל כסף נזיל. משכנתא אופטימלית באה להקטין את הסיכון בהחזרים החודשיים בכך שהיא מתאימה את עצמה לצרכים שלכם ולהרגלי החיים שלכם, ובכך להגדיל עד למקסימום את הסיכויים שבעלי המשכנתא יעמדו בהחזרים החודשיים לכל אורך תקופת ההחזר.

מדוע דווקא משכנתא?

בנק הוא גוף אשר סוחר בכסף. הוא לווה הון מגופים שונים מצד אחד, ומצד שני מלווה אותו לגורמים אחרים. חשוב להבין שכסף הוא כמו כל סחורה אחרת, לכן כאשר הבנק לווה כסף מגוף מסוים ובמחיר מסוים, שהיא בעצם הריבית, הוא מלווה את הכסף לגוף אחר במחיר גבוה יותר, כלומר בריבית גבוהה יותר. הפרשי המחירים, שהן הריביות בהן הבנק סוחר בכסף, מהווים בעצם את הרווח שלו.

מהו תפקיד הבנק?

כאשר הבנק מלווה כסף לעסקים או לאנשים פרטיים, הוא שואף תמיד להקטין את הסיכונים שלו ככל הניתן בכדי להבטיח כי הלווה יפרע את חובו לבנק בתוספת הריבית הנקובה בהלוואה. נדלן בכלל ונדלן המיועד למגורים בפרט נחשב לערוץ ההשקעה הבטוח ביותר מכיוון שהוא שומר על ערכו לאורך עשרות שנים, במיוחד בישראל. זאת אחת הסיבות שבנקים מוכנים לספק הלוואות לרכישת דירה, אשר פירעונן נמשך על פני 20 שנה ויותר. נדלן הוא בעצם הענף היחיד בו בנקים מוכנים לספק הלוואות של סכומים כה גדולים לטווח פירעון כה ארוך. מכאן אפשר להבין שהסיכון הטמון בעולם הנדלן הוא מאוד נמוך ולכן ריביות המשכנתא מאוד נמוכות.

לאחר שהבנו כי הסיכון בעולם הנדלן הוא הנמוך ביותר מבין כל ההשקעות הקיימות כיום במשק ובנקים מוכנים לספק הלוואות גדולות היקף בענף זה, יש לדעת כי לנו הצרכנים, יש כוח גדול מול הבנקים בבואנו להתמקח על גובה הריבית ומסלולי הפירעון. בנקים רבים מוכנים לרדוף אחרינו כדי שניקח מהם משכנתא, בפרט כאשר הם יודעים שהסיכוי שנפרע את המשכנתא גבוה יותר. ככלל אפשר לומר, כי ככל שהסיכוי שנעמוד בהחזר המשכנתא גבוה יותר, כך תגדל יכולת המיקוח שלנו מול הבנקים ונוכל להשיג ריביות טובות יותר.

לדוגמא, ככול שההון העצמי אותו נביא לרכישת דירה יהיה גדול יותר, כך הבנק יראה אותנו כבעלי יכולת החזר גבוהה יותר, ולנו יהיה כוח גדול יותר מול הבנק להשיג רביות טובות יותר. דוגמא נוספת היא יכולת ההשתכרות של הלווה: ככל שתזרים המזומנים שלו, כלומר משכורתו החודשית, יהיה גבוה יותר, כך יגדל כוחו במשא ומתן מול הבנק.
לאחר ההבנות המוצגות כאן, ניתן להמשיך בתהליך, ולדעת כיצד לקחת משכנתא אופטימלית בצורה הטובה ביותר.

לתכנן משכנתא אופטימלית חוסכת הון רב. מדריך הנדל"ן
תכנון משכנתא אופטימלית יחסוך לכם כסף רב. מדריך הנדל"ן
איך עורכים תכנון פיננסי נכון של משכנתא?
לקיחת משכנתא מהבנק היא אחד הצעדים הכלכליים בעלי המשמעות הגדולה ביותר אשר משפיע על רמת ההון העצמי שלנו. למרות זאת, רוב משקי הבית בישראל מתנהלים ללא תכנון משכנתא בצורה נכונה וללא בקרה כלכלית התואמת את אורח חייהם, דבר הגורם לצבירת חובות ההולכת וגדלה מידי חודש והקטנת ההון העצמי. צוות מדריך הנדל"ן, בעזרת מומחים לתכנון משכנתאות, מרכז לכם כאן את כל מה שצריך לדעת בתכנון פיננסי נכון של משכנתא ואת הדרך להשיג משכנתא אופטימלית. הבסיס לתכנון פיננסי של משכנתא אופטימלית בצורה נכונה והגדלת ההון העצמי שלנו מורכב ממחיר הדירה שאותה אנו יכולים לרכוש. את המחיר הזה נוכל לבדוק זאת בשני שלבים:

שלב ראשון: בדיקת ההון העצמי שיש ברשותנו.

שלב שני: בדיקת יכולת ההחזר החודשית שלנו.

נרחיב על שני השלבים:

שלב ראשון – בדיקת ההון העצמי

שלב זה, בו אנו בודקים את ההון העצמי שיש לנו, הוא החלק החשוב ביותר בתהליך לקיחת המשכנתא, כיוון שנתון זה קובע את תנאי המשכנתא שלנו. ככל שההון העצמי שלנו יהיה גבוה יותר, כך נוכל לקבל תנאי החזר טובים יותר, מפני שהבנק בעצם מסתכן פחות. במידה וזו דירתנו הראשונה או היחידה אותה אנו מעוניינים לרכוש, בנקים בישראל יתנו לנו בדרך כלל עד 70% משכנתא, כלומר אנו צריכים להשלים 30% הון עצמי ממחיר הדירה. ישנם מקרים חריגים בהם הבנק יהיה מוכן לתת עד 80% מערך הדירה, אבל זה רק במידה ויש ללקוח היסטוריה אמינה בבנק ועתיד איתן, כגון שני בני זוג מהנדסים בתחילת דרכם אשר מתפרנסים יפה ואמורים בעתיד להגדיל את משכורותיהם.
בעבר ניתן היה לקחת משכנתא עד 90% מערך הדירה באמצעות חברת ביטוח האשראי EMI, אולם בעקבות הנחיות בנק ישראל בשנת 2013, חברה זו הפסיקה את פעילותה בתחום זה.

שלב שני – בדיקת יכולת ההחזר החודשי

בשלב זה המשלים את התמונה, אנו בודקים מהי יכולת ההחזר החודשית שלנו, כלומר מהו החלק מההכנסה החודשית אותו אנו יכולים לשלם לבנק מידי חודש עבור פירעון המשכנתא. כלל האצבע אומר שכדאי להחזיר עד 30% מההכנסה החודשית הפנויה שלנו, כלומר ההכנסה נטו בקיזוז החזרים להלוואות קיימות. לדוגמא, אם המשכורת של שני בני זוג היא 14,000 ₪ נטו, ויש להם הלוואות אשר עבורן הם מחזירים 3,000 ₪ מידי חודש, ההכנסה הפנויה שלהם היא 11,000 ₪ והם יוכלו להחזיר עד 3,300 ₪ עבור פירעון המשכנתא מידי חודש. אבל פה טמון מוקש שצריך להיזהר ממנו: לצערנו הכלל הזה יכול להטעות ולשבש את ההתנהלות שלנו כאשר הריבית במשק עולה ובהתאם גם החזרי המשכנתא החודשיים. לכן אנו ממליצים ללכת על בטוח ולדאוג שההחזרים החודשיים שלנו לא יעלו על 25% מההכנסה הפנויה, כך שבמידה ותהיה עליית ריבית במשק והחזרי המשכנתא שלנו יגדלו, עדיין יישאר לנו מרווח ביטחון ונצליח לעמוד בהחזרים החודשיים. כלומר בדוגמא זו מומלץ לא לעבור סך של 2,750 ₪ החזרים משכנתא חודשיים. כיום בנקים מאשרים להחזיר תשלומי משכנתא עד 33% מההכנסה הפנויה, לכן אחד הקריטריונים שלנו לקביעת גובה החזר המשכנתא היא האם אנו עומדים בפני עלייה או ירידה בהכנסה הפנויה שלנו. לדוגמא, זוג צעיר צופה שתוך מספר שנים מצבו הכספי ישתפר, אולם במקביל הם יביאו ילדים לעולם ואז ההוצאות שלהם יגדלו. תכנון זה מבטא בעצם את תזרים המזומנים הצפוי שלהם, כלומר הכנסות צפויות מול הוצאות צפויות. בני זוג כאלה, שיודעים לתכנן את מהלך חייהם ואת תזרים המזומנים הצפוי שלהם, יוכלו לחשב בצורה הטובה ביותר את סכום ההחזר החודשי ולקחת משכנתא אופטימלית מבלי להיכנס לחובות. את חישוב ההחזרים החודשיים ניתן לבצע באמצעות מחשבון משכנתא שלנו.

חישוב מחיר הדירה

כעת, בהתאם לנתונים שאספנו, אנו יכולים לענות על השאלה המרכזית ששאלנו: מהו מחיר הדירה אותה אנו יכולים לרכוש. אם נניח יש לנו 300,000 ₪ הון עצמי המהווים 30% ממחיר דירה, אנו יכולים לרכוש דירה במחיר 1,000,000 ₪ עם משכנתא בגובה 700,000 ₪. במצב כזה אנו נתכנן את פריסת החזרי המשכנתא כך שההחזרים לא יעלו על 25% מההכנסה הפנויה שלנו. כלומר בדוגמא שלנו בני הזוג יכולים להחזיר עד 3,300 ₪ עבור החזרי משכנתא מידי חודש (מומלץ כאמור לא לעבור 2,750 ₪ בכדי לשמור על מרווח ביטחון), ולכן הם צריכים לוודא שההחזרים החודשיים שלהם לא יעברו סף זה. אם החזרי המשכנתא עולים על 25% מההכנסה הפנויה, עליהם למצוא דירה חלופית במחיר נמוך יותר על מנת לא להיקלע לחובות בעתיד. נדגיש כי זוהי אמנם דוגמא טיפוסית, אולם כל אחד צריך לעשות את התכנון האישי שלו, המשקלל את כל הפרמטרים המופיעים לעיל.

במידה ואתם לקראת קניית דירה ולקיחת משכנתא, אנו ממליצים להיעזר ביועץ מקצועי על מנת שתקבלו הדרכה כיצד לעשות זאת בצורה הנכונה ביותר. כל טעות ולו הקטנה ביותר בלקיחת משכנתא משמעותה החזרים גבוהים יותר במשך שנים ארוכות. לשיחה עם יועצים מחברות הייעוץ הטובות ביותר בישראל בנושא משכנתא אופטימלית ולהוזלת המשכנתא שלכם, מלאו את פרטיכם בתיבה המופיעה כאן. השירות הינו בחינם לחלוטין וללא כל התחייבות מצדכם.