הערכת סיכויי הפשרת קרקע חקלאית

שאלת מיליון הדולר ברכישת קרקע חקלאית היא כיצד ניתן להעריך את סיכויי ההפשרה שלה.

איך ניתן להעריך מתי תופשר קרקע חקלאית

יש לנתח מספר גורמים המשפיעים על סיכויי הפשרת של קרקע חקלאית ועל משך הזמן שיעבור עד סוף התהליך ומתן תוקף לבנייה. צוות מדריך הנדל"ן ריכז עבורכם את כל הקריטריונים הנדרשים לבדיקה על מנת לרכוש קרקע חקלאית אידיאלית אשר ייתכן מאוד שבעתיד תהפוך לקרקע לבנייה השווה הון.

קרקע חקלאית בבעלות פרטית

תחילה יש לבדוק מי הבעלים של הקרקע: מדינת ישראל (מינהל מקרקעי ישראל או קק”ל) או בעלים פרטיים. במידה והקרקע שייכת למינהל מקרקעי ישראל, חשוב להבין כי לאחר שינוי ייעוד קרקע חקלאית לבנייה היא תחזור באופן אוטומאטי לבעלות המדינה, ואילו חוכר הקרקע יהיה זכאי רק לפיצוי חלקי. לכן, יש להקפיד לרכוש קרקע חקלאית בבעלות פרטית בלבד ולוודא שהקרקע רשומה בטאבו על שם המוכר. בעלים של קרקע פרטית ייהנה באופן בלעדי מהפשרת הקרקע לבנייה.

תוכנית מתאר ארצית

באתר מדריך הנדל"ן דיברנו על הרמות התכנוניות בישראל. נרחיב כאן את היריעה על תוכנית חשובה הנקראת תמ”א 35 ואת השלכותיה על שינוי ייעודן של קרקעות מחקלאות לבנייה. תוכנית מתאר ארצית 35 (תמ”א 35) היא תוכנית המגדירה את מדיניות תכנון היישובים בישראל עד שנת 2020. התוכנית אושרה על ידי הממשלה בשנת 2005 ומטרתה לספק מענה לצרכי הבנייה והפיתוח של המדינה תוך שמירה על השטחים הפתוחים ועל עתודות הקרקע לדורות הבאים. כיום תמ”א 35 מהווה ברוב המקרים בסיס לכל יוזמות הפיתוח והבנייה במדינה, כאשר תוכניות המתאר האזוריות והמקומיות כפופות לה ובדרך כלל לא חורגות מהגבולות התכנוניים המופיעים בה.
אחד החידושים החשובים שנולדו בתמ”א 35 הוא השפה התכנונית החדשה המשתמשת במושג מרקמים. הרעיון העומד בבסיס חידוש זה הוא יצירת גמישות בתוכנית המתאר הארצית, בכדי לא לעקב רעיונות תכנוניים מקומיים ולאפשר לתוכנית המתאר הארצית להישאר רלוונטית עוד שנים רבות קדימה. שפת המרקמים הינה רכה וגמישה יותר והחליפה את שפת שימושי הקרקע הנוקשה הקודמת שהייתה מתאימה לשלטון תכנוני ריכוזי שחלף זמנו.
בתמ”א 35 המדינה מחולקת לחמישה סוגי מרקמים שונים, אשר בכל אחד מהם מונהגת מדיניות פיתוח שונה:

מרקם עירוני
מטרתו לרכז את רוב תוכניות הפיתוח העתידי של המדינה. באזורים אלה יתבצע פיתוח עירוני כולל תשתיות כבישים, מים, חשמל, תקשורת ועוד. תוואי המרקם העירוני שומר על שטחים פתוחים עירוניים ובין עירוניים.

מרקם כפרי
מרקם זה נועד לפיתוח יישובים כפריים, שטחי חקלאות, שטחים המיועדים לתעסוקה ותיירות, ומבטיח לשמור על האופי החקלאי של האזור.

מרקם שימור ארצי
נועד לשימור מרחבים גדולים ורצופים בעלי אופי של טבע, חקלאות ונוף, ונועד לעודד פעילות נופש ופנאי.

מרקם שימור משולב
מרקם זה משלב התיישבות ומורשת ויוצר שדרה ירוקה מכיוון צפון לדרום, כולל ערוצים פתוחים לאורך נחלים ראשיים. במרקם זה מתוכנן פיתוח מוגבל וזהיר במרכז הארץ ובפריפריה.

מרקם חופי
כולל תוכניות לשימור חוף מדינת ישראל והעורף החופי. מרקם זה נועד להציג את שמירת חופי הארץ עבור הציבור הרחב.

מכאן ניתן להסיק, כי אם אנו מעוניינים לרכוש קרקע חקלאית עם סיכויי הפשרה גבוהים, אנו נעשה זאת במסגרת מרקם עירוני בלבד. כמו כן הקרקע צריכה להיות תחת סעיף המגדיר “פיתוח צמוד דופן”, המציג קרקעות הצמודות לשטח בנוי קיים במרקם עירוני. ככל שנבחר קרקע חקלאית הסמוכה יותר לשטח בנוי, כך גדל הסיכוי שהיא תופשר לבנייה בעתיד הקרוב. כמו כן חשוב לבדוק האם על הקרקע המבוקשת מופיעות תוכניות שונות מבניית מבני מגורים, כגון סלילת כביש, הקמת פארק, הגנה על שמורת טבע וכדומה. במקרים כאלה, קרוב לוודאי שהקרקע החקלאית לא תופשר לבנייה.

תוכנית מתאר מחוזית

לפני רכישת קרקע חקלאית יש לבדוק גם את תוכניות המתאר המחוזיות, אשר בדומה לתמ”א 35, ניתנות לבדיקה במינהל מקרקעי ישראל, ברשויות המקומיות, במשרד השיכון ובמשרד הפנים. בתוכניות אלה יש לבדוק מהו התכנון הכללי לגבי האזור בו נמצאת הקרקע וגם לגבי הגוש והחלקה הספציפי בו אנו מתעניינים.
קרקע חקלאית. יש לשים לב לתוכניות הסביבתיות

גידול בדמוגרפיה

אחד הקריטריונים המשפיעים על הפשרת קרקע חקלאית הוא שיעור גידול האוכלוסיה בעיר הסמוכה לקרקע ומידת הביקוש לאזורי מגורים, מסחר ותעשייה. לכן יש לבדוק גם את הגידול במגמה הדמוגרפית של האזור, כלומר מהו שיעור ההגירה החיובית לאזור הסמוך לקרקע הנבדקת. ככל שהאזור מתרחב בקצב גדול יותר, כך הסיכוי שקרקעות חקלאיות באזור יהפכו לאזורי מגורים יגדל. יחד עם זאת, יש לשים לב כי בתוכנית תמ”א 35 קיימת לכל יישוב הגבלת מספר תושבים, לכן גם אם קרקע חקלאית סמוכה לאזור הבנוי אך מספר התושבים בפועל קרוב לתקרה המופיעה בתוכנית, הסיכוי שהקרקע תופשר הוא נמוך.

מקומות עבודה

במקביל לבדיקת גידול האוכלוסייה, יש לשים לב למצב שוק התעסוקה באזור. שוק תעסוקה פורה ואזורי מסחר ותעשייה תוססים יעלו באופן משמעותי את הביקוש לקרקעות ובהתאם את סיכויי הפשרת הקרקעות החקלאיות באזור.

כבישים חדשים

פרמטר נוסף המשפיע על הביקוש לקרקעות חקלאיות הם כבישים חדשים המתוכננים להיסלל באזור. גם אם לאחר בדיקה הגענו למסקנה כי באזור אין מספיק מקומות עבודה אולם נבנות בו תשתיות תחבורה כגון מסילות רכבת ועורקי תחבורה שיקשרו בין האזור הנבדק למרכז הארץ, האזור יהיה מבוקש וייתכן מאוד כי יופשרו בו קרקעות רבות לבנייה. תהליך זה התרחש באזורים רבים בארץ, כגון בפרדס חנה, חדרה, יוקנעם וזיכרון יעקב. כדאי לבדוק אפשרות לרכישת קרקע לאורך כביש 4, שם צפויות להיות מופשרות קרקעות רבות בטווח של עד 5-10 שנים הקרובות. מבט על התוואי באזורים שונים בישראל ניתן לראות במפות מפורטות כגון מפות גוגל ישראל.

מוכר הקרקע

אוכלוסיית ישראל גדלה באופן מתמיד וקרקעות במדינה קטנה זו תמיד יהיו מבוקשות. יחד עם זאת, תהליך הפשרת קרקע חקלאית ושינוי ייעודה לקרקע לבנייה לוקח לעתים שנים לא מעטות, לכן סבלנות היא מילת המפתח לכל מי שרוצה להרוויח מרכישת קרקע חקלאית. יחד עם זאת חשוב לא להתפתות לכל קרקע חקלאית שמציעים לנו, וודאי לא לאלה המציעים למכור את אדמותיהם באמצעות שלטים בצידי הדרכים אשר ניתן לראותם בשנים האחרונות לאורך שדות חקלאיים רבים הסמוכים לצירי התנועה, החל משלטי פלסטיק המוצמדים לגדר ועד לשלטי ענק בולטים. ברוב המקרים הללו אין לקרקעות אלה שום תוכנית הפשרה, כיוון שהחקלאים עצמם וודאי לא הגישו תוכניות להפשרה והמועצה או העירייה לא הגישו תוכניות כאלה עבורם. על מנת להשקיע בקרקעות חקלאיות ולבצע רכישה מוצלחת אשר תוביל להפשרה ורווח לבעליה, יש לעשות זאת רק באמצעות חברות מנוסות אשר בנוסף למכירת הקרקע גם יציגו לנו נתונים ותוכניות ברורות לגביה וכמו כן יקדמו את תהליך ההפשרה ויעקבו אחריו.

כיצד ניתן לרכוש מגרש לפני הפשרה?

בשל הפופולריות הרבה לה זוכים קרקעות חקלאיות בשנים האחרונות קמו בישראל חברות שיווק רבות העוסקת בנושא, אולם למעטים מהם ישנה באמת הבנה במערכות המורכבות שאכן יגרמו לקרקעות להיות מופשרות ואשר ניתן יהיה לבנות עליהן מבני מגורים או מבני מסחר ותעשייה. בכדי לרכוש קרקע חקלאית איכותי אשר נוכל לראות ממנה פירות בעתיד הקרוב, יש לעשות זאת אך ורק מחברות אמינות אשר בקיאות בתהליכי ההפשרה ויובילו בפועל את הקרקעות לייעוד בנייה. צוות מדריך הנדל"ן עובד קשה על מנת לאתר חברות כאלה ולספק לכם את היכולת לקבל מידע בחינם לחלוטין אודות הקרקעות הטובות ביותר בישראל לפני הפשרה. הזינו את פרטיכם בטופס המופיע כאן, וקבלו מידע אודות הקרקעות האטרקטיביות ביותר המיועדות לבנייה מהחברות האמינות בישראל. כל המידע הינו כמובן בחינם ללא כל התחייבות מצדכם.